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Notícias


Quo vadis imobiliário: bolha imobiliária ou euforia?
Data: Quarta-feira, 24 de Maio de 2017
Fonte: casayes.pt

A subida em flecha dos preços das casas em Portugal, que está a deixar Bruxelas sob alerta, e a falta de produto nas zonas de maior procura, como Lisboa e Porto, marcaram grande parte do pequeno almoço de trabalho designado "Quo vadis, imobiliário?" (o Estado da Nação do setor), organizado pelo idealista. 

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Quo vadis imobiliário: bolha imobiliária ou euforia?
Quarta-feira, 24 de Maio de 2017

A subida em flecha dos preços das casas em Portugal, que está a deixar Bruxelas sob alerta, e a falta de produto nas zonas de maior procura, como Lisboa e Porto, marcaram grande parte do pequeno almoço de trabalho designado "Quo vadis, imobiliário?" (o Estado da Nação do setor), organizado pelo idealista. 

Apesar do forte dinamismo que o setor está a viver, sobretudo nas grandes cidades, e da recuperação dos preços, os especialistas rejeitam que se esteja a viver ou que haja o risco de haver uma bolha imobiliária no país, como a que sofreu, por exemplo, a vizinha Espanha.

No encontro, realizado na passada sexta-feira, 19 de maio, participaram vários perfis profissionais do mercado imobiliário (mediadores e promotores imobiliários, consultores, regulador e banca) e a imprensa que acompanha o setor.  E contou ainda com a participação de vários membros do idealista, empresa editora deste portal de notícias.
O imobiliário continua a beneficiar do investimento estrangeiro, que se mantém ao rubro - não obstante os problemas registados a nível dos vistos gold, sobretudo com a emissão ou revalidação das autorizações para os chineses -, mas também dos compradores nacionais mais motivados a adquirir casa.
Euforia no setor
Em grande parte, por portugueses estão a comprar mais devido à maior disponibilidade da banca para dar crédito à habitação, ainda que com critérios mais exigentes, mas também por causa do cenário de baixas taxas de juro nos produtos de poupança. Os especialistas defendem que hoje em dia é mais seguro investir em imobiliário do que ter dinheiro no banco.
O número de licenças emitidas de mediadores imobiliários em Portugal ilustra bem o momento de crescimento que vive o setor atualmente. Em 2012, em plena crise, foram emitidas apenas 2.700 licenças, que contrastam com as 4.000 de 2009, e as quase 5.000 com que fechou o ano de 2016, segundo dados oficiais. 
Reabilitação é insuficiente para responder à falta de produto
O grande problema que o imobiliário vive em Portugal, nos dias de hoje, é um desajustamento entre a oferta e a procura, com falta de produto nas zonas onde as pessoas querem viver e o excesso de stock onde ninguém quer estar, segundo apontam os especialistas.
A reabilitação tem sido nos últimos anos a solução para este problema, sobretudo nos grandes centros, mas começa a ser insuficiente, havendo necessidade de obra nova. Mas sempre ajustada às necessidades dos portugueses, defendem. E lançam à banca o repto para que abra os cordões à bolsa também na área da promoção imobiliária, uma vez que nos últimos anos não tem estado disponível para financiar obras.
Portugal está, definitivamente, na moda
O turismo tem nisto uma parte da responsabilidade, porque é notória a transferência de imóveis do mercado residencial e até de escritórios para a atividade turística. Seja, para alojamento local ou hotéis, devido à maior rentabilidade e menos risco que oferecem estes negócios aos proprietários e investidores. Neste sentido, considera-se que a troika permitiu abrir o centro da cidade de Lisboa, por exemplo, fazendo com que os proprietários começassem a mandar nos seus seus imóveis e dar-lhes o destino que pretendem, nomeadamente, a nível das lojas de rua.
Mas Portugal não está na moda apenas como destino turístico. Há cada vez mais empresas estrangeiras a valorizar e procurar o país para investir e instalar os seus centros de competências, para onde pretendem recrutar mão de obra qualificada. Mais uma vez aqui, a questão é a falta de oferta.
Quem é quem
Nesta segunda edição do "Quo Vadis Imobiliário" participaram Fernando Silva, presidente do regulador IMPIC, Luís Lima, presidente da APEMIP, Ricardo Sousa, CEO da Century 21, Eric van Leuven, managing partner da Cushman & Wakefield Portugal, Pedro Pereira, diretor de marketing da UCI e Filomena Lança, jornalista do Jornal de Negócios. Assistiram ainda César Oteiza, cofundador e diretor-geral do idealista Portugal, Ruben Marques, do departamento de comunicação da empresa e Tânia Ferreira, responsável do idealista/news e que esteve encarregada de moderar o debate.

No encontro, realizado na passada sexta-feira, 19 de maio, participaram vários perfis profissionais do mercado imobiliário (mediadores e promotores imobiliários, consultores, regulador e banca) e a imprensa que acompanha o setor.  E contou ainda com a participação de vários membros do idealista, empresa editora deste portal de notícias.O imobiliário continua a beneficiar do investimento estrangeiro, que se mantém ao rubro - não obstante os problemas registados a nível dos vistos gold, sobretudo com a emissão ou revalidação das autorizações para os chineses -, mas também dos compradores nacionais mais motivados a adquirir casa.

Euforia no setor

Em grande parte, por portugueses estão a comprar mais devido à maior disponibilidade da banca para dar crédito à habitação, ainda que com critérios mais exigentes, mas também por causa do cenário de baixas taxas de juro nos produtos de poupança.

Os especialistas defendem que hoje em dia é mais seguro investir em imobiliário do que ter dinheiro no banco.O número de licenças emitidas de mediadores imobiliários em Portugal ilustra bem o momento de crescimento que vive o setor atualmente. Em 2012, em plena crise, foram emitidas apenas 2.700 licenças, que contrastam com as 4.000 de 2009, e as quase 5.000 com que fechou o ano de 2016, segundo dados oficiais. 

Reabilitação é insuficiente para responder à falta de produto

O grande problema que o imobiliário vive em Portugal, nos dias de hoje, é um desajustamento entre a oferta e a procura, com falta de produto nas zonas onde as pessoas querem viver e o excesso de stock onde ninguém quer estar, segundo apontam os especialistas.A reabilitação tem sido nos últimos anos a solução para este problema, sobretudo nos grandes centros, mas começa a ser insuficiente, havendo necessidade de obra nova. Mas sempre ajustada às necessidades dos portugueses, defendem. E lançam à banca o repto para que abra os cordões à bolsa também na área da promoção imobiliária, uma vez que nos últimos anos não tem estado disponível para financiar obras.

Portugal está, definitivamente, na moda

O turismo tem nisto uma parte da responsabilidade, porque é notória a transferência de imóveis do mercado residencial e até de escritórios para a atividade turística. Seja, para alojamento local ou hotéis, devido à maior rentabilidade e menos risco que oferecem estes negócios aos proprietários e investidores. Neste sentido, considera-se que a troika permitiu abrir o centro da cidade de Lisboa, por exemplo, fazendo com que os proprietários começassem a mandar nos seus seus imóveis e dar-lhes o destino que pretendem, nomeadamente, a nível das lojas de rua.Mas Portugal não está na moda apenas como destino turístico.

Há cada vez mais empresas estrangeiras a valorizar e procurar o país para investir e instalar os seus centros de competências, para onde pretendem recrutar mão de obra qualificada. Mais uma vez aqui, a questão é a falta de oferta.

Quem é quem

Nesta segunda edição do "Quo Vadis Imobiliário" participaram Fernando Silva, presidente do regulador IMPIC, Luís Lima, presidente da APEMIP, Ricardo Sousa, CEO da Century 21, Eric van Leuven, managing partner da Cushman & Wakefield Portugal, Pedro Pereira, diretor de marketing da UCI e Filomena Lança, jornalista do Jornal de Negócios. Assistiram ainda César Oteiza, cofundador e diretor-geral do idealista Portugal, Ruben Marques, do departamento de comunicação da empresa e Tânia Ferreira, responsável do idealista/news e que esteve encarregada de moderar o debate.


“Nunca vai haver uma bolha imobiliária em Portugal”, diz Luís Lima
Data: Sexta-feira, 19 de Maio de 2017
Fonte: casayes.pt

Luís Lima, presidente da da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), considera que o preço das casas está elevado em “algumas cidades do país”, mas descarta a existência de uma bolha imobiliária. 

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“Nunca vai haver uma bolha imobiliária em Portugal”, diz Luís Lima
Sexta-feira, 19 de Maio de 2017

Luís Lima, presidente da da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP), considera que o preço das casas está elevado em “algumas cidades do país”, mas descarta a existência de uma bolha imobiliária. 

Dados da Comissão Europeia indicam que o valor médio do imobiliário em Portugal subiu 7,6% em 2016 e que os preços da habitação recuperaram os valores pré-crise. Bruxelas vai, de resto, fazer recomendações ao país nos próximos dias.
“Em Portugal nunca vai haver uma bolha imobiliária. O que está a acontecer é que em algumas cidades do país, nomeadamente Lisboa e Porto, e numa parte do Algarve, há zonas específicas onde os preços, para mim, estão acima daquilo que é o valor razoável”, disse o líder da associação de mediadores, citado pela Rádio Renascença.
Luís Lima lembrou que já em 2008 se falava no risco da criação de uma bolha imobiliária, mas alertou para a importância de não se olhar para o setor imobiliário de igual forma a nível nacional: “Não é por zonas específicas que vai haver uma bolha imobiliária. Os preços estão muito caros nessas zonas, mas noutras há outros preços. Temos de nos lembrar o que já aconteceu em 2008: falava-se muito que iria haver uma bolha imobiliária e já na altura demonstrei que não podemos olhar para o imobiliário como sendo igual em todo o país”.
No que diz respeito ao mercado de arrendamento, Luís Lima reiterou que o mesmo não está dinamizado. “Andámos todos a discutir muito a questão da liberalização das rendas em vez de irmos àquilo que estava no preâmbulo da lei, que era a dinamização do mercado de arrendamento. Não fomos ao mais importante: criar confiança nos proprietários através da criação de um seguro de renda e a parte fiscal. Enquanto quem investe no mercado de arrendamento não for tributado pelo seu rendimento, pelo seu negócio, nunca vamos ter um verdadeiro mercado de arrendamento”, explicou.
O facto de haver falta de dinamização no mercado de arrendamento tradicional faz com que muitos proprietários optem atualmente por apostar no Alojamento Local (AL), que acaba por ser mais rentável. “Os proprietários apoiam-se no AL porque investem onde há mais rentabilidade. No arrendamento é completamente impossível investir com a carga fiscal que temos. É impossível atuar no mercado. Só o Estado é que pode, através das autarquias, atenuar esta dificuldade, senão a única hipótese dos jovens é comprar casa e isso não é para todos”, concluiu o líder da APEMIP.

Dados da Comissão Europeia indicam que o valor médio do imobiliário em Portugal subiu 7,6% em 2016 e que os preços da habitação recuperaram os valores pré-crise. Bruxelas vai, de resto, fazer recomendações ao país nos próximos dias.

“Em Portugal nunca vai haver uma bolha imobiliária. O que está a acontecer é que em algumas cidades do país, nomeadamente Lisboa e Porto, e numa parte do Algarve, há zonas específicas onde os preços, para mim, estão acima daquilo que é o valor razoável”, disse o líder da associação de mediadores, citado pela Rádio Renascença.

Luís Lima lembrou que já em 2008 se falava no risco da criação de uma bolha imobiliária, mas alertou para a importância de não se olhar para o setor imobiliário de igual forma a nível nacional: “Não é por zonas específicas que vai haver uma bolha imobiliária. Os preços estão muito caros nessas zonas, mas noutras há outros preços. Temos de nos lembrar o que já aconteceu em 2008: falava-se muito que iria haver uma bolha imobiliária e já na altura demonstrei que não podemos olhar para o imobiliário como sendo igual em todo o país”.

No que diz respeito ao mercado de arrendamento, Luís Lima reiterou que o mesmo não está dinamizado. “Andámos todos a discutir muito a questão da liberalização das rendas em vez de irmos àquilo que estava no preâmbulo da lei, que era a dinamização do mercado de arrendamento. Não fomos ao mais importante: criar confiança nos proprietários através da criação de um seguro de renda e a parte fiscal. Enquanto quem investe no mercado de arrendamento não for tributado pelo seu rendimento, pelo seu negócio, nunca vamos ter um verdadeiro mercado de arrendamento”, explicou.

O facto de haver falta de dinamização no mercado de arrendamento tradicional faz com que muitos proprietários optem atualmente por apostar no Alojamento Local (AL), que acaba por ser mais rentável. “Os proprietários apoiam-se no AL porque investem onde há mais rentabilidade. No arrendamento é completamente impossível investir com a carga fiscal que temos. É impossível atuar no mercado. Só o Estado é que pode, através das autarquias, atenuar esta dificuldade, senão a única hipótese dos jovens é comprar casa e isso não é para todos”, concluiu o líder da APEMIP.


Arrendamento. Oferta desajustada à procura arrasta pessoas para as periferias
Data: Quarta-feira, 19 de Abril de 2017
Fonte: casayes.pt

Associação do setor admite que os atuais preços praticados no mercado de arrendamento são insustentáveis para a maioria dos portugueses e diz que, para rendas estarem a valores aceitáveis, os proprietários têm de deixar de ser taxados da forma como são.

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Arrendamento. Oferta desajustada à procura arrasta pessoas para as periferias
Quarta-feira, 19 de Abril de 2017

Associação do setor admite que os atuais preços praticados no mercado de arrendamento são insustentáveis para a maioria dos portugueses e diz que, para rendas estarem a valores aceitáveis, os proprietários têm de deixar de ser taxados da forma como são.

Os portugueses procuram casas para arrendar na ordem dos 600 euros, bem longe da média de oferta praticada no mercado nacional, cujos valores são praticamente o dobro e que poderão até triplicar consoante a zona da cidade, principalmente se estivermos a falar de Lisboa. Na capital, o valor médio de oferta está fixado nos 1104 euros – ainda que haja zonas onde se praticam valores superiores, como Parque das Nações ou a Baixa – para uma procura que se situa entre os 397 e os 600 euros. O cenário repete--se no Porto, que apresenta uma média de oferta de 1056 euros – com valores superiores no chamado triângulo dourado: Avenida dos Aliados, Mouzinho da Silveira e Clérigos – para uma procura que varia entre os 260 e os 461 euros. Os números foram avançados ao i pelo presidente da APEMIP, Luís Lima.
E os exemplos são mais que muitos. Por um T2 em Lisboa que se arrendava normalmente por 700 euros ao mês, os senhorios pedem agora 1200 ou 1300 euros. Esta realidade poderá ser ainda pior se o contrato de arrendamento tiver uma cláusula que autorize o subarrendamento. Daí que a oferta para arrendamento tradicional seja cada vez mais escassa.
O responsável admite que são os jovens os mais penalizados por esta inflação de preços que se tem praticado nos últimos anos. “Se considerarmos o valor médio de oferta em Lisboa ou no Porto, chegamos rapidamente à conclusão de que a maior parte dos jovens portugueses não têm, de todo, condições para suportar rendas daquela dimensão, sendo habitual juntarem-se em apartamentos, arrendando quartos. No entanto, esta é uma situação que, por vezes, sai da esfera dos jovens para se estender a pessoas adultas, e por vezes, em situações mais complexas, até a famílias”, alerta.
Morar no centro é um sonho Esta situação é também reconhecida pelas mediadoras que atuam no mercado nacional. De acordo com o CEO da Century 21, Ricardo Sousa, os preços dos imóveis que estão a ser praticados nas grandes cidades – tanto no arrendamento como na compra – estão a empurrar os portugueses para a periferia. E dá exemplos: o valor médio dos imóveis em venda na área metropolitana de Lisboa está acima dos 250 mil euros, enquanto o valor médio da procura a que estão a ser feitas transações ronda os 148 mil euros. “Está aqui um gap enorme, e isto está a fazer com que se assista a uma deslocação das famílias para os mercados periféricos da cidade, o que é visível em todo o território nacional. Se o poder de compra não aumentou – até, pelo contrário, tem diminuído –, a sua capacidade de compra ou de arrendamento mantém-se”, diz.
Esta tendência faz com que uma pessoa que tenha apenas 500 euros para gastar num arrendamento ou 150 mil euros para a compra de casa vai ter obrigatoriamente de se afastar de Lisboa ou do Porto e optar pelos mercados mais periféricos. “Arrendar uma casa por 500 euros na cidade de Lisboa não passa de um sonho, não existe essa oferta. O mesmo acontece no Porto. Precisamos de ir para Gaia, Maia, Odivelas, Loures, etc.”, acrescenta o responsável.
Também Miguel Poisson, diretor-geral da ERA Portugal, confirma esta tendência e explica que esta crescente procura se iniciou sobretudo a partir de 2014, por um lado devido à dificuldade — que já se vinha sentindo desde 2008 — em conseguir crédito à habitação e, por outro lado, devido à oferta turística proporcionada pelo fenómeno do alojamento local.
Esta falta de oferta e valores muito elevados ganham ainda novos contornos quando falamos do mercado de arrendamento, uma vez que tanto a construção nova com a da reabilitação se destinam não só ao segmento de luxo, mas principalmente ao turismo, pois muitos dos imóveis e edifícios que estavam destinados à utilização residencial têm vindo a ser convertidos em alojamento local ou edifícios turísticos, como hotéis e hostels.
“A oferta de arrendamento acaba por diminuir substancialmente, o que faz com que os imóveis que ainda tenham como destino o arrendamento tradicional apresentem valores mais altos e inflacionados”, garante Ricardo Sousa.
Solução Perante este desequilíbrio entre oferta e procura, a APEMIP tem vindo a monitorizar o mercado de arrendamento e chegou a apresentar ao anterior governo estudos a comprovarem essa discrepância não só entre os valores de oferta e de procura como também na distribuição do stock disponível para arrendamento no mercado, uma vez que há zonas em que a procura é superior à oferta, e outras, como Faro, em que a oferta é superior à procura (oferta a rondar os 11% para uma procura na ordem dos 2,1%).
De acordo com Luís Lima, o valor atual das rendas é um dos principais entraves à dinamização do arrendamento, uma vez que supera em muito o que se pagaria, por exemplo, pela prestação do crédito à habitação. No entanto, para que as rendas possam estar a valores aceitáveis, os proprietários têm de deixar de ser taxados da forma que são, diz. “A fiscalidade sobre o imobiliário é brutal. Neste panorama, no arrendamento, os senhorios são taxados pelo rendimento e pela posse. Os impostos aplicados sobre quem coloca os seus imóveis no mercado, bem como a falta de mecanismos que garantam a segurança de que os inquilinos cumprem com as suas obrigações, fazem com que os preços sejam mais elevados do que o suportável pelas famílias”, revela ao i.

Os portugueses procuram casas para arrendar na ordem dos 600 euros, bem longe da média de oferta praticada no mercado nacional, cujos valores são praticamente o dobro e que poderão até triplicar consoante a zona da cidade, principalmente se estivermos a falar de Lisboa. Na capital, o valor médio de oferta está fixado nos 1104 euros – ainda que haja zonas onde se praticam valores superiores, como Parque das Nações ou a Baixa – para uma procura que se situa entre os 397 e os 600 euros. O cenário repete--se no Porto, que apresenta uma média de oferta de 1056 euros – com valores superiores no chamado triângulo dourado: Avenida dos Aliados, Mouzinho da Silveira e Clérigos – para uma procura que varia entre os 260 e os 461 euros. Os números foram avançados ao i pelo presidente da APEMIP, Luís Lima.

E os exemplos são mais que muitos. Por um T2 em Lisboa que se arrendava normalmente por 700 euros ao mês, os senhorios pedem agora 1200 ou 1300 euros. Esta realidade poderá ser ainda pior se o contrato de arrendamento tiver uma cláusula que autorize o subarrendamento. Daí que a oferta para arrendamento tradicional seja cada vez mais escassa.

O responsável admite que são os jovens os mais penalizados por esta inflação de preços que se tem praticado nos últimos anos. “Se considerarmos o valor médio de oferta em Lisboa ou no Porto, chegamos rapidamente à conclusão de que a maior parte dos jovens portugueses não têm, de todo, condições para suportar rendas daquela dimensão, sendo habitual juntarem-se em apartamentos, arrendando quartos. No entanto, esta é uma situação que, por vezes, sai da esfera dos jovens para se estender a pessoas adultas, e por vezes, em situações mais complexas, até a famílias”, alerta.

Morar no centro é um sonho Esta situação é também reconhecida pelas mediadoras que atuam no mercado nacional. De acordo com o CEO da Century 21, Ricardo Sousa, os preços dos imóveis que estão a ser praticados nas grandes cidades – tanto no arrendamento como na compra – estão a empurrar os portugueses para a periferia. E dá exemplos: o valor médio dos imóveis em venda na área metropolitana de Lisboa está acima dos 250 mil euros, enquanto o valor médio da procura a que estão a ser feitas transações ronda os 148 mil euros. “Está aqui um gap enorme, e isto está a fazer com que se assista a uma deslocação das famílias para os mercados periféricos da cidade, o que é visível em todo o território nacional. Se o poder de compra não aumentou – até, pelo contrário, tem diminuído –, a sua capacidade de compra ou de arrendamento mantém-se”, diz.

Esta tendência faz com que uma pessoa que tenha apenas 500 euros para gastar num arrendamento ou 150 mil euros para a compra de casa vai ter obrigatoriamente de se afastar de Lisboa ou do Porto e optar pelos mercados mais periféricos. “Arrendar uma casa por 500 euros na cidade de Lisboa não passa de um sonho, não existe essa oferta. O mesmo acontece no Porto. Precisamos de ir para Gaia, Maia, Odivelas, Loures, etc.”, acrescenta o responsável.

Também Miguel Poisson, diretor-geral da ERA Portugal, confirma esta tendência e explica que esta crescente procura se iniciou sobretudo a partir de 2014, por um lado devido à dificuldade — que já se vinha sentindo desde 2008 — em conseguir crédito à habitação e, por outro lado, devido à oferta turística proporcionada pelo fenómeno do alojamento local.

Esta falta de oferta e valores muito elevados ganham ainda novos contornos quando falamos do mercado de arrendamento, uma vez que tanto a construção nova com a da reabilitação se destinam não só ao segmento de luxo, mas principalmente ao turismo, pois muitos dos imóveis e edifícios que estavam destinados à utilização residencial têm vindo a ser convertidos em alojamento local ou edifícios turísticos, como hotéis e hostels.

“A oferta de arrendamento acaba por diminuir substancialmente, o que faz com que os imóveis que ainda tenham como destino o arrendamento tradicional apresentem valores mais altos e inflacionados”, garante Ricardo Sousa.

Solução Perante este desequilíbrio entre oferta e procura, a APEMIP tem vindo a monitorizar o mercado de arrendamento e chegou a apresentar ao anterior governo estudos a comprovarem essa discrepância não só entre os valores de oferta e de procura como também na distribuição do stock disponível para arrendamento no mercado, uma vez que há zonas em que a procura é superior à oferta, e outras, como Faro, em que a oferta é superior à procura (oferta a rondar os 11% para uma procura na ordem dos 2,1%).

De acordo com Luís Lima, o valor atual das rendas é um dos principais entraves à dinamização do arrendamento, uma vez que supera em muito o que se pagaria, por exemplo, pela prestação do crédito à habitação. No entanto, para que as rendas possam estar a valores aceitáveis, os proprietários têm de deixar de ser taxados da forma que são, diz. “A fiscalidade sobre o imobiliário é brutal. Neste panorama, no arrendamento, os senhorios são taxados pelo rendimento e pela posse. Os impostos aplicados sobre quem coloca os seus imóveis no mercado, bem como a falta de mecanismos que garantam a segurança de que os inquilinos cumprem com as suas obrigações, fazem com que os preços sejam mais elevados do que o suportável pelas famílias”, revela ao i.



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